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浅析房地产市场现状论文_中国房地产市场现状分析论文

学习啦【行业经济】 编辑:陈营 发布时间:2017-08-07 14:04:07

  目前随着我国人们的生活水平的提高,房地市场也在不断地发展。下面是学习啦小编带来的关于房地产市场现状论文的内容,欢迎阅读参考!

房地产

  房地产市场现状论文篇1:《浅谈我国房地产市场发展现状》

  【摘 要】本文对我国房地产业发展现状做了分析,分析出:房地产投资的总体规模逐年增大;信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高;销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升;房价大幅攀升;开发规模快速增长;完善土地供应制度;建立房地产价格预警机制,加强对住房价格的检测与调控;完善住房供应体系和住房保障体系;规范房地产开发企业及相关企业的行为。

  【关键词】房地产市场;发展现状

  房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业在我国起步晚,历史短,发展过于迅速,近年来房价不断攀升,国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣,房价持续攀升的今天,我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题,并且找到有效的解决问题的对策和途径,以保证房地产市场持续健康

  1.房地产业的重要作用

  房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机。我国自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。

  2.我国房地产业的发展现状

  随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。房地产投资的总体规模逐年增大,从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,经济适用房所占比重直降,办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。

  商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场;而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。

  3.房地产存在的主要问题

  3.1房地产地区差异

  地区发展不平衡,房地产发展规模和增长速度存在地区差异。由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致;中部的增长速度基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。

  3.2房地产需求与供给之间矛盾

  目前,我国正处于城市化快速发展期,快速城市化为城市带来大量的新增人口。城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程,因而,城市在规模和品质方面都有了巨大的提升,而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。面对如此庞大的社会需求,城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的,由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策。

  3.3中低收入居民的住房问题

  住房市场化改革之后,政府为了解决低收入人口的住房问题,也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房问题上,一些住房政策也发挥了积极的作用,但仍存在一些问题。其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点,我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平,因此,完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明,解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策,大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层,住房保障只是住房市场机制的补充。

  3.4房地产投资调控

  针对近年来房价不断上涨的情况,国家也在不断地出台房地产调控政策,但始终监管机制不够完善,导致政策在具体实施的过程中,各地方政府不严格执行,并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法,使得国家政策不能有效实施,进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。

  房地产在当前市场条件下,投资和投机只是一线之隔,不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资的优势是活跃房地产交易,增加市场需求,促进房地产市场的发展,提供房地产租赁市场上的房源,满足市场上的租房需求。提供风险较小且回报较高的投资渠道,能够实现资产的保值、增值。但房地产投资的弊端要大于其优势,在房地产市场供不应求,房价上涨的情况下,房地产投资可能会导致市场需求过度活跃,刺激房价非理性上涨,从而不利于房地产市场的持续健康发展。

  4.促进房地产市场发展对策

  4.1政府完善土地供应制度

  在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下,土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量,更要从市场细分的角度,适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量,化解土地市场供需结构失衡的矛盾。建立地价调控体系。鉴于我国地产市场的现状,政府对地价进行调控,应着力建设地价的调控体系,增加土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控,如建立基准价、标定地价和土地出让价等。公示地价”是一种旨在调控土地价格的官方公开价格,它的作用是加强政府对土地价格调控与管理的能力,为合理制定土地价格政策,公平进行土地交易提供依据。

  严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为,加强政府行为的自我约束,土地政策才能达到预期的宏观调控效果。另外,土地管理监控职能的弱化也会阻碍城市土地市场和房地产市场的健康发展,只有加强土地管理的监控工作,才能防止区域性的房地产投机。

  4.2建立房地产价格预警机制

  建立完整基准地价体系,适度控制土地价格及拆迁费用,针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象,要进一步加强管理。严格审核价格申报,物价部门对商品房的销售价格要认真核定,严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督,从而进一步规范房地产企业的市场行为,同时要尽快将其销售价格公开化、透明化。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。

  4.3规范房地产开发企业行为

  当前,很多房地产开发企业开始出现不规范的开发与销售行为,囤积好房源、隐藏房屋信息,欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题频出现,因此要建立企业的信誉档案。加大力度推行房地产开发企业诚信等级评定制度,将企业的身份登记、良好行为记录、不良的行为警示、优质产品介绍内容,在网上公布,建立企业信用管理信息系统。

  5.结语

  近年来我国房地产业热度不断提高,房地产业得到迅速发展, 所以当经济发展面临需求不足或者其他困难时,通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。

  【参考文献】

  [1]周辉莉.我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究[J].2008.(7)

  [2]施燕.基于SHTO理论对东西部房产发展水平的探讨[J].2008.(3)

  [3]何元斌.关于房地产价格调控的政策与措施建议[J].2006.(55)

  [4]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D].2009.

  房地产市场现状论文篇2:《试论房地产市场现状及市场监管》

  【摘要】:近年来,我国房地产市场正在经历一个逐步规范和完善的过程。政府宏观调控力度不断提高,法律监管措施不断增加,国内房地产市场面临着稳定和良好的发展环境。

  【关键词】:房地产;市场现状;市场监管

  引言

  我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的,20世纪90年代以来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下,迎来了房地产整体行业的“寒冬”,使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此,加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。

  一、房地产市场现状

  1、房价过高

  近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位,一线城市如北京、上海和深圳,一百平米的高层住宅综合所有成本,约 15 万到 30 万人民币。二线城市约 13 万到22万。三线城市,约12万到18万。而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。 像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。

  2、土地资源不足

  土地资源不足,严重制约着房地产开发的步伐。近年来,城区周边的土地供应量越来越少,价格也越来越高,为此,房地产企业要求政府部门有计划地统一规划,连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源,以解决土地供应不足的矛盾。城市规划滞后,从房地产业发展的方向来看,中心城市及县城区、 中心镇建设规划都滞后,给房地产开发带来一定的影响,私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。

  3、土地的供应不规范

  在过去20几年的房地产发展中,土地供应很不合理。 政府将土地以很低的价格划拨给房地产商,使得在房地产开发中土地所占成本极低,有些得到了大量的便宜土地,房地产商得以快速暴富。与此相反的是,有些没有路子和关系的房地产商,拿不到一手划拨地,就必须去买别人倒卖的二手地、 三手地,这就造成有些房地产商在房地产开发中,土地所占成本过高,甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。 这样既影响了房地产企业的公平竞争,也易出现腐败行为。

  4、未形成有效的监管合力

  然而,正因为目前各地对房地产经纪机构的监管,涉及部门太多,才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围;另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照,及时清出市场。因而,针对这种多头管理难以拧成一股力的现状,各相关部门必须加强部门间的协作配合,建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制,这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。

  5、法律监督主要方式的问题

  应该说,我国现阶段房地产市场监管主要采取的是自律与他律相结合的方式。其中自律主要是指行业内部既有的管理规则,法律监管体制属于房地产业监管他律。相比之下,现阶段国内房地产市场监督较为有效的方式是他律形式的法律监管。而法律监管的主要方式是部门法、行政法规、部门规章和政策性文件等。其中部门法主要以《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等为主体,宏观上规定房地产市场的总体发展方向和原则,而直接发挥法律监管职能的是政府规章和政策性文件。这种形式具有较高的灵活性,可以根据市场发展的情况及时做出反应,其缺点在于法律监督的力度仍有不足,对于违反市场发展规律的行为缺少有力的制约措施,这些规章和政策性文件以2006年国务院颁布的“国六条”和2013年颁布的“国五条”等为主要代表。

  二、房地产市场监管的措施分析

  1、制定和完善房地产业的法律法规

  房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础,房地产交易行为只有法制化,才能规范化、秩序化。具体地说,一是要完善土地管理和开发制度,制止土地资源的流失和浪费,刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风,防止地价猛涨波及住宅价格,同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定,明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费,杜绝巧立名目乱收税费的行为,减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理,合理控制房地产价格,维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度,制止建设中的偷工减料等不法行为,切实维护建造者和购房者的利益。

  2、完善房地产评估制度

  目前,我国正处于房地产税制改革攻坚阶段,房地产评估制度还很不完善,还没有一只房地产税评估专业化队伍,所以,应该借鉴国外房地产评估的先进经验,建立起我国房地产评估体系,尽快制定我国房地产评估法律法规,加快房地产评估专业化队伍建设,对评估人员实行岗前培训,经过考核合格后方可上岗从业,实行评估师注册登记制度,建立评估师的信誉档案,建立起房地产评估行业道德规范和行业管理制度。同时,充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量,参与房地产评估工作中来,以增强房地产评估力量。

  3、加强房地产金融监管

  从开发商的角度来说,房地产项目从立项到开发完成的每一个环节都需要大量的资金,仅凭开发商自身的资金流量显然无法满足房地产项目的建设需求,他们需要从各个方面来筹措资金,其中金融机构的贷款就成为了最重要的手段。在房地产市场景气的时候,金融机构也乐于向房地产企业提供贷款,这些贷款会成为金融机构的优质资源,但是一旦出现房价的下跌和市场的低迷,金融机构的大量贷款往往就会面临回收困难,大量贷款无法收回。这一方面使金融机构面临极大的金融风险,另一方面开发商从金融机构贷款就会变得困难,造成建设项目无法保证按时完成,购房者无法按时收房,房地产供给出现问题,这反过来又会影响开发商的还款计划和还款能力。这样一来,很容易形成一个恶性循环,金融机构担心贷款安全不愿放贷,开发商又因为没有资金支持,项目无法完成从而难以按时还贷,最终的结果就是金融机构和开发商都陷入困境。因为房地产项目涉及的资金数额特别巨大,往往占金融机构贷款的很大比重,一旦房地产金融出现问题,就很难保证整个金融市场的正常运行。

  4、进行宏观调控的政策

  宏观调控的政策手段,是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施,在调控目标确立之后,政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此,应该对市场进行区分,以发挥手段的配合运用的综合效果。规范房地产中介代理机构的市场行为,打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区,把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区,加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度,及时披露准确的房价统计信息,引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度,改期房销售为现房销售,因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。

  结语

  对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的,这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议,希望能对房地产市场的有效监管起到一定的积极作用。

  参考文献

  【1】许经勇,当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报,2010(1).

  【2】刘拥军,产权制度、市场秩序与社会信用的形成。当代财经, 2012(1).

  【3】魏涛,杨修亮.关于构建我国房地产市场宏观调控体系的探讨?[J].中国房地产 ,2011.

  房地产市场现状论文篇3:《试谈新政下房地产市场现状》

  【摘要】简述了调控政策的特点和效果,并基于理论和现实剖析了其对青岛房地产市场产生的影响,进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产的需求和供给,行政干预只是临时性的作用。

  【关键词】房地产市场;新国八条;土地供给

  中国房地产业近十年来快速发展,房地产行业已成为我国最热门的行业之一,而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了国人的居住条件,也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心,吸引了大量人口,刚性需求所在,房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越发强烈。政府对此十分重视,2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政”为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后,青岛房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。

  1 2011年针对房地产市场发布的政策及举措

  1.1 新“国八条”的出台

  2011年1月26日,国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 (国办发[2011]1号,简称“新国八条”),加强对房地产市场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度,强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,严格住房用地供应管理;合理引导住房需求。

  1.2 因地制宜,青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设

  青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应,落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划, 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用,坚定不移地实施配建制度, 确保政策性住房的规模和进度。

  2“新政”调控下青岛房地产的现状

  根据历年来青岛楼市的发展规律,1月是房地产市场的传统淡季,不仅是购房者购房意愿最低的一个月,也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月,青岛市新房成交量依然超过万套,延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米,成交套数11235套,与前年同期6760套的数据相比增长87%,1月份成交量剧增。主要原因是:在限购令正式执行之前,恐慌性购房推高了楼市成交量,房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易,也加入购房大军。到了2月,随着“新国八条”的出台,青岛楼市进入淡季,开发商推盘意愿不明朗,可供购房者选择的房源不足,供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米,环比下降75.9%,在这个房地产传统销售的淡季,今年2月比去年2月成交量略有下降,同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力,使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份,开发商新增推案少,市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2,环比下滑30.25%,供求比为1.31,市场仍维持供过于求的状态。截止七月份,七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首,其中黄岛区的去化风险最高,需要16个月去化完毕现有存量,其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势,存量较高,但市场去化速度稳定。7月,限购区域成交占全市成交的比重环比减少,成交依然低迷。

  2011年,各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%,青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2,截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月,在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下,青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来,传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息,房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”,青岛楼市库存达到11万套,达到前所未有的顶峰水平,所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野,长达一年的的楼市调控升级,让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。

  在限购限贷政策下,市民消费结构发生改变,自主需求成为市场主导,投机行为被排挤,改善性需求受到抑制,市民的住房需求逐步理性。在此背景下,只要价格合理,势必受到“刚需”客户的青睐。

  调控虽然取得了初步成效,但问题依然存在:首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张,违法圈地囤地的现象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢,竣工量还不够充分,房地产市场的供给压力依然很大;第四,市场进入观望状态的同时,房屋租赁的价格出现了大幅度上升;第五,各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见,房地产市场调控依然任重而道远。

  3 完善我国现行房地产宏观调控政策的建议

  3.1 建立一个全面的房地产信息系统

  这里的全面要做到区域覆盖全国,信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统,并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能,这将非常有益于解决新政中 “二套房”的认定难题。首先,个人购房记录、信贷记录都可以方便查到,即使你是异地购房或贷款;其次,这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房,但本质上已属 “二套房”范畴的问题;最后,实现全面信息化的管理,使得政府对整个房地产行业的规范管理有章可循,当然,这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。

  3.2 鼓励并监督地方政府推行新政

  中国房地产市场出现的问题,很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大,从而一直不愿意响应中央政府,调控房价。前些年,面对中央的很多房地产调控政策,就是由于地方政府执行程度不够,或者暗地帮助房地产商规避制度限制,导致不断出现 “空调”现象,这次新政执行过程中必须要吸取这个教训。

  3.3 供求关系

  从经济学理论的原理来说,一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨,反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品,同样遵循这一客观经济规律。然而,此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关系没有得到根本解决,对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和成交量有影响,但就长期而言,很难达到预期的效果。因此,要使价格趋于平衡,一是增加供应或减少供应,二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增加供应、减少需求。在当前形势下,房地产市场结构性矛盾问题突出,采取政府管制的方式,短期可行,长期未必有效。应当遵循客观经济规律,主要从改变供求关系入手,保持整体市场的供求平衡。

  参考文献

  [1]石俊.“新国八条”促使房企转型加速【N】.中华工商时报,2011-02-18.

  [2思源经纪.青岛地区房地产市场月报.

  [3莹. 房地产新政透视. 南风窗, 2010年5月.


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